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lunes, 23 de abril de 2012

Qué debe contener un contrato de arrendamiento

 
Cuántas veces hemos oído a algún amigo, familiar o conocido decir que va a la papelería a comprar un contrato de arrendamiento porque va a rentar una casa o departamento a otra persona; o peor aún, como se trata de un conocido no hace falta hacer dicho contrato.

Lamentablemente casos como estos son muy comunes en todo el país, los propietarios rentan inmuebles a otras personas sin firmar un contrato o con “machotes” comprados en la papelería poniendo en riesgo su patrimonio.

En el proceso de rentar una casa o departamento es muy importante saber elegir a quien será nuestro inquilino, pero lo es mucho más contratar la operación de la manera correcta a través de un documento que establezca todos los acuerdos necesarios para proteger a cada una de las partes.

El contrato de arrendamiento residencial es un documento legal muy importante necesario para poder defender los derechos de propiedad y/o de uso sobre un inmueble. Este documento debe contener cierta información para la protección de las partes involucradas, en especial para el dueño de la propiedad, que es quien corre el mayor riesgo.

Habitar una vivienda que cumpla con nuestras expectativas y necesidades es muy satisfactorio. En caso de que este inmueble sea rentado, es indispensable contar con un contrato de arrendamiento que defina las condiciones a través de las cuales ambos contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso y goce temporal de una cosa y, la otra, a pagar cierto precio por ese uso o goce.

Especialistas en el terreno inmobiliario comentan que hasta hace poco era una práctica común recurrir a los documentos vendidos en papelerías. Sin embargo, este tipo de “machotes” llegan a resultar obsoletos; por ello, nos indican cuáles son los puntos más recomendables que debe contener un contrato para la renta de un inmueble.

¿Qué debe incluir el contrato de arrendamiento?

Asegúrate que el contrato de arrendamiento que utilices incluya al menos la siguiente información:
• Nombre y datos generales del propietario o de la persona con las facultades legales para rentar la propiedad (arrendador).

• Nombre y datos generales de la(s) persona(s) que va a habitar la propiedad (arrendatario).

• Ubicación y descripción de la propiedad a arrendar.

• El objeto o propósito del contrato (dar en arrendamiento el inmueble).

• Domicilios del arrendador, del arrendatario y del fiador o aval, en caso de que esta figura se incluya en el contrato.

• El monto que el arrendatario pagará al arrendador como renta, especificando si es por mes, por año u otro plazo. Si el pago es por periodo adelantado o vencido; si no se indica, se supone que es por periodo vencido. Si existe una cuota de mantenimiento adicional es recomendable ponerla en el contrato. También determinar la penalización en caso de que el arrendatario no pague a tiempo.

• Plazo del contrato (seis meses, un año, cinco años, etcétera). La ley establece que en casa habitación, el plazo mínimo obligatorio es de un año, salvo pacto contrario.

• Forma y lugar de pago. Si el pago es con cheque, efectivo o una forma de pago distinta; si se paga en el domicilio arrendado, o en el domicilio del arrendador o si se deposita en una cuenta bancaria y en cuál.

• Detalles del depósito, el monto y las condiciones para que se devuelva al arrendatario a finalizar el contrato.

• Las responsabilidades del arrendador y el arrendatario respecto del mantenimiento de la propiedad.

• Inventario y condiciones. Enlistará qué contiene el predio arrendado, así como las condiciones físicas y legales en que se entrega. Así como los derechos que tendrá el arrendatario respecto del inmueble, si podrá o no hacer modificaciones en, por ejemplo, la pintura del inmueble. En este caso, previo acuerdo, se recomienda tomar fotografías que sirvan de sustento a lo pactado.

• Uso y limitaciones del inmueble. Aclara si es para uso habitacional, comercial o de oficinas; además, incluye parámetros como la posesión de mascotas, horarios con mayor ruido permitido, subarrendamiento, etcétera.

• Renuncias. El arrendatario y su fiador están obligados a firmar renuncias a diversos artículos de la ley, a fin de evitar abusos.

• Renovación y aumento de la renta al término del contrato. Si es o no renovable y las condiciones para cada caso.

• Garantía. Ésta puede ser un depósito y/o un fiador o una fianza.

• Las causas de rescisión del contrato, es decir, en qué casos una de las partes estaría incumpliendo con el contrato al grado de darlo por terminado (ejemplo, no pagar la renta en dos meses, introducir personas, animales u objetos no permitidos en el inmueble, dar un uso inadecuado, etcétera). También es importante al incluir los términos de la rescisión del contrato, definir si existe alguna penalidad o repercusiones jurídicas.

• Las condiciones y procedimiento de renovación del contrato.

• Los derechos de uso del arrendador durante el plazo del contrato (podrá entrar a la propiedad o no, podrá utilizarla en alguna situación, etcétera).

• La manera en que se resolvería, en caso de ser necesaria, una disputa legal entre el arrendador y el arrendatario, es decir, quién pagará los costos legales, en qué jurisdicción (lugar) se va a llevar a cabo la disputa y bajo que código civil.

Para resolver controversias en materia de arrendamiento inmobiliario, están los Juzgados de Arrendamiento Inmobiliario. También se puede buscar la Amigable Composición en Materia de Arrendamiento, en la Procuraduría Social, pero ésta se basa en la buena voluntad y deja los derechos de las partes para que los hagan valer en las instancias que corresponda.

El costo de formalizar un contrato de arrendamiento es variado, depende del inmueble, uso y condiciones pactadas. Puede oscilar desde cero hasta cubrir diferentes cantidades y lo puede absorber cualquiera de los involucrados. Por ejemplo:

a) Costo de la investigación del arrendatario, puede ir de cero a mil pesos.

b) Costo de una póliza jurídica que puede costar mil pesos, hasta el importe de un mes de renta.

c) Costo de una fianza que puede ser un 30% del valor de un mes de renta, hasta el importe del mes completo.

• Fecha del contrato y firma de ambas partes.

¿Es recomendable utilizar anexos en el contrato de arrendamiento?

Como recomendación general sí, te sugerimos que utilices anexos para validar la información del contrato. Puedes incluir anexos como copias de las identificaciones de las partes involucradas, anexo de la escritura de la propiedad que esta como aval en caso de que aplique o cualquier otro documento adicional al contrato que pueda servir para validar la información del mismo.

¿El contrato de arrendamiento funciona en todos los casos?

Cada caso es diferente y algo que es importante incluir en un contrato de arrendamiento tal vez no sea tan importante incluirlo en otro, pero las recomendaciones generales que te presentamos te pueden ayudar a proteger mejor tus derechos como arrendador o arrendatario.

Es importante que el contrato de arrendamiento incluya todas estas variables, de no ser así te recomendamos incluirlas. Recuerda que estas son meramente recomendaciones para darte una guía general, lo más seguro es consultar un abogado para que te ayude a formular un contrato a tu medida.

Editorial Metroscubicos.com / Gustavo Guzmán
27 de Octubre de 2011

lunes, 16 de abril de 2012

¿POR QUE INVERTIR EN BIENES RAICES?







La Opinión de Robert


La respuesta, una palabra: control. No conozco ninguna otra inversión que me ofrezca tanto control sobre los aspectos que implican ganar dinero y consérvalo. Como resultado, me da control sobre mi vida.

Como he mencionado anteriormente, muchos creen que invertir es riesgoso porque no tiene control sobre el activo en que invierten. Hay muy poco control sobre ahorros, acciones, bonos y fondos de inversión. Recuerda lo siguiente:




CONTROL = POCO RIESGO



   

A las personas les preocupa la seguridad laboral porque no tienen control sobre su empleo. Pocos empleados ejercen algún control sobre la propiedad de la compañía, cuántos pagan de impuestos o sobre el futuro de su empleo.



Además de control, los bienes raíces ofrecen muchas otras ventajas. Sin una propiedad se compra el precio adecuado, financia bien, está en una buena zona y es bien administrada, se gozarán las siguientes ventajas de los bienes raíces.



1. Flujo de dinero: se recibe efectivo cada mes.



2. Apalancamiento: los bancos hacen fila para prestarte dinero que invertirás en propiedades. Pregunta a tu banco si te prestaría para comprar fondos de inversión.



3. Amortización: los inquilinos pagan la deuda.



4. Depreciación: el gobierno ofrece refugios fiscales a los bines raíces porque pierden valor, aunque, no es común que o hagan. En realidad, la razón por la que el gobierno ofrece incentivos por depreciación es que los inversionista en bienes raíces proveen viviendas.



5. Creatividad: el valor de la propiedad aumenta gracias a la creatividad. Por ejemplo, si compro un terreno puedo cambiar la clasificación zonal; o si compro a una casa vieja puedo remodelarla; o puedo comprar un bloque de apartamentos y venderlo como condominios individuales.



6. Expansión: cuando aprendí a comprar casas individuales empecé a comprar unidades habitacionales. Actualmente, mi esposa y yo sólo compramos propiedades de al menos 250 unidades.



7. Previsión: toma alrededor de un año estabilizar un complejo de apartamentos después de comprarlo. Al cabo de ese año, la administración puede deshacerse de los malos inquilinos, realizar las remodelaciones que desean los buenos inquilinos y aumentar lentamente la renta.



Una vez que la propiedad se estabiliza, los cheque empiezan a llegar como mecanismo de relojería. Esto sin duda es mejor que los vaivenes del mercado bursátil: sentirse bien cuando los precios suben y mal cuan bajan. Me gusta recibir mis cheques mensuales en mi correo.



La clave del éxito en los bienes raíces en la buena administración en acciones, bonos y fondos de inversión no tiene éxito en los bienes raíces, tiene su origen en que son malos administradores o no quieren serlo.



En nuestro plan de inversiones, Kim y yo nos esforzamos por empezar a invertir en edificios de apartamentos con más de 100 unidades simplemente porque con ello podríamos pagar mejores administradores.



Debido a que la buena administración es la clave del éxito en bienes raíces, algunas de las mejores oportunidades se presentan al comprar propiedades cuyos dueños eran malos administradores.



8. Impuestos diferidos: Una de las grandes ventajas de los bienes raíces son los impuestos diferidos. Hay muchas manera en que un inversionista en bienes raíces puede evitar pagar impuestos indefinida y legalmente. Una es la conocida como intercambio 1031, pudimos reinvertir ese dinero sin pagar impuestos.



La posibilidad de diferir impuestos no está al alcance de quienes invierten en acciones, bonos y fondos de inversión. Te sorprendería saber cuán rápido puedes enriquecerte si no tienes que pagar impuestos.







9. Plusvalía: como el dólar pierde valor, los bienes raíces tienden a aumentar el suyo. Conforme la población aumenta, la demanda también lo hace, lo que a su vez eleva los precios.



Muchos inversionistas invierten por plusvalía (ganancias de capital). En el mercado bursátil, la mayoría procura comprar a bajo precio y vender alto. Esto es invertir por ganancias de capital. En los bienes raíces, a estos inversionistas se les conoce como flippers están fritos.



En los bienes raíces es mejor invertir por flujo de dinero que por ganancias de capital, pues las leyes fiscales favorecen al inversionista en flujo de dinero.







Por qué plusvalía al último







Hay una razón por la que mencioné plusvalía al último, aunque para muchas personas y vaya en primer lugar. Muchos compran casas con la intención de venderlas. Quienes lo hacen deben trabajar más duro y pagar impuestos considerablemente más elevados. Aunque yo lo gago ocasionalmente.



Tomado del libro: "Queremos que seas Rico"
Autores: Donald Trump y Robert Kiyosaki